De fiscale consequenties ...

Een leegstaande woning. De rente van een lening voor een te koop staande woning die leegstaat, mag nog ongeveer twee jaar na het verlaten van de woning afgetrokken worden van het box 1-inkomen. Maar wat als U de woning verhuurt?

Geen renteaftrek over de oude lening. De woning en de daarbij behorende lening vallen vanaf het moment van verhuur in box 3. Dit betekent dus dat er géén renteaftrek over de oude lening van het box 1-inkomen meer is.

Geen renteaftrek overbrugging. Bovendien wordt deze overgang van box 1 naar box 3 als een ‘fictieve verkoop’ aangemerkt, waardoor de overwaarde van de woning in de ogen van de Belastingdienst nu al wordt gerealiseerd. Dit houdt in dat volgens de ‘bijleenregeling’ ook de overbrugging op de nieuwe financiering niet meer aftrekbaar is in box 1. Kortom: de nettolasten van de woning zullen voor U enorm stijgen.

Extra lasten blijven! Na de verhuurperiode houdt U de extra lasten. De woning mag dan namelijk niet opnieuw als eigen woning in box 1 gezien worden, waardoor renteaftrek over de oude lening en de overbrugging niet mogelijk is.

Hoe berekent u de extra lasten?
Stel, de oude woning staat vanaf 1 februari 2009 te koop tegen een prijs van € 300.000,- (financiering € 180.000,- met 5% rente). U woont vanaf 1 maart 2009 in een nieuwe woning: koopprijs € 450.000,-, nieuwe hypotheek van € 330.000,- en een overbrugging van € 120.000,- (rente 4%). Het inkomen van U valt in het 52% belastingtarief.

Niet verhuren. Als U de oude woning niet verhuurt, mag hij de rente van de oude lening én de overbrugging tot 31 december 2011 in aftrek blijven brengen.

Wel verhuren. Als U de woning wel verhuurt, is de rente niet meer aftrekbaar in box 1. De extra lasten per maand zijn nu: oude lening € 180.000,- x 5% x 52% / 12 = € 390,-; overbrugging € 120.000,- x 4% x 52% / 12 = € 208,-De totale extra last is dus € 598,- per maand. Dit moet U met de huur terugverdienen.

Belastingplannen 2010
Verhuren lijkt vanaf 2010 aantrekkelijker, vooropgesteld dat de belastingplannen definitief doorgaan. De voorgestelde regels zoals die er nu globaal uitzien, zijn:
• De verhuurde woning verhuist van box 1 naar box 3 en de renteaftrek van de oude financiering is niet mogelijk.
• Dit wordt niet meer gezien als fictieve vervreemding. De overbruggingsfinanciering blijft dus wel aftrekbaar.
• Na de verhuur keert de woning terug naar box 1, waardoor de hypotheekrenteaftrek kan herleven. Voorwaarde is wel dat de termijn waarbinnen recht kan bestaan op dubbele hypotheekrenteaftrek, nog niet is verstreken. Die termijn is minimaal twee jaar en maximaal drie jaar: het jaar van aankoop van de (nieuwe) eigen woning vanaf het moment van aankoop en de twee daarop volgende jaren.

Tip. Dit herleven van de dubbele hypotheekrenteaftrek na tijdelijke verhuur geldt ook als de verhuur al is ingegaan vóór 1 januari 2010. Dit zal zelfs gelden indien de verhuur reeds is beëindigd.
Als de belastingplannen voor 2010 definitief doorgaan, wordt de tijdelijke verhuur van de oude, te koop staande, woning aantrekkelijker. Dit geldt ook voor situaties waarin de tijdelijke verhuur vóór 2010 is ingegaan
Bron: indicator